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非地产企业转让自建不动产涉税事项分析
发布时间:2020-10-30

2016年51号营改增后,非地产企业一般纳税人发生转让自建不动产(本文专指201651号后的新项目)的交易行为,涉税事项如何处理呢?

转让不动产,对于转让方来说,涉及到增值税、土地增值税、印花税、企业所得税;对于受让方来说,涉及到印花税、契税。

一、转让方涉税事项分析

一、增值税

一般纳税人转让其201651日后自建的不动产,只能适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额,适用税率为11%。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

二、土地增值税

2016年51日营改增后,纳税人转让不动产土地增值税的计税方法与营改增之前一样,其应纳土地增值税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数,只是因为营业税是价内税、增值税是价外税,所以在收入确认、税金扣除等方面略有差异。

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

应纳土地增值税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数,因为增值额=计税收入-扣除项目金额,所以我们在计算土地增值税时,关键是确定扣除项目金额。

(一)扣除项目包括:

1、房屋及建筑物的评估价格

旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

提醒:纳税人在转让旧房及建筑物时,其扣除项目之一为“评估价格,即重置成本*成新度”,而不是不动产的建筑成本。

2、取得土地使用权所支付的地价款

取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

3、按国家统一规定交纳的有关费用

4、转让环节缴纳的税金。

与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税。

补充:纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。

(二)土地增值税税率表

 

(三)核定征收的情形

对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。

三、印花税

企业转让不动产,按“产权转移书据”缴纳0.05%的印花税,其计税依据为合同价格。

四、企业所得税

非房地产企业转让不动产时,是否缴纳企业所得税,与企业的所得税征收方式有关。如果企业所得税是查账征收,那么针对转让不动产的业务,所得税的缴纳与整个企业的“利润总额”有关,与单笔业务无关。如果企业所得税是核定征收,企业所得税应纳税额等于转让不动产的计税收入*主管税务机关核定的应税所得率*企业所得税税率。

二、受让方涉税事项分析

1、契税

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,所以购买者要按照税法规定缴纳契税。应纳契税=计税依据*税率(税率为3%-5%之间,契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案)

提示:计征契税的成交价格不含增值税。

2、印花税:企业取得不动产,按“产权转移书据”缴纳0.05%的印花税,其计税依据为合同价格。

3、增值税:

一般纳税人201651日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,其进项税额要分两期抵扣60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

参考文件:

国家税务总局公告2016年第14纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》)

财税字【1995】48财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》)

财法字[1995]6号土地增值税暂行条例实施细则》)

国税发[2010]53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》)

财税[2006]21号财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》)

国务院令【1988】11印花税暂行条例》)

国务院令【1997】224契税暂行条例》)

国家税务总局【2016】15不动产进项税额分期抵扣暂行办法》)

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