华财网
您的位置: 首页 >> 个股点评
对土地增值税各种扣除项目的稽查
发布时间:2020-11-14

    1.案例简介:某房地产开发公司建成一幢普通标准住宅,共48套相同的住房。该公司为取得建房用土地使用权支付金额148万元,该房地产开发成本为500万元。1996年11月,该公司又售出了12套住房,收入360万元。截止1996年11月,与该房地产项目有关的利息支出为33.6万元。截止1997年8月,有关的利息支出为98万元。以上利息支出,均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
    2.案例分析及税务处理:《实施细则》第九条规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
    在上述案例中,由于各套住房都是按相同的标准建造的,所以可以每批出售住宅的套数为标准分摊。
    (1)计算1996年11月售出住房应计的扣除项目。
    ①计算应分摊的地价款及有关费用。
    148×20+48=61.67(万元)
    ②计算应分摊的房地产开发成本。
    500×20÷48=208.33(万元)
    ③计算应分摊的房地产开发费用。
    A、计算应分摊的利息。
    33.6×20÷48=14(万元)
    B、计算其他可扣除的开发费用。
    (61.67+208.33)×5%=13.5(万元)
    C、计算可扣除的房地产开发费用总额。
    14+13.5=27.5(万元)
    ④计算可扣除的税金
    A、营业税440×5%=22(万元)
    B、城市维护建设税及教育费附加22×(7%+3%)=2.2(万元)
    C、印花税已按有关规定计入了管理费用,所以此处不再扣除。
    D、可扣除税金的总额:22+2.2=24.2(万元)
    ⑤计算财政部规定的其他扣除项目:
    (61.67+208.33)×20%=54(万元)
    ⑥计算扣除项目总金额:
    61.67+208.33+27.5+24.2+54=375.7(万元)
    (2)计算1997年8月售出住房应计的扣除项目。
    ①计算应分摊的地价款及有关费用。
    148×12+48:37(万元)
    ②计算应分摊的房地产开发成本。
    500×12+48=125(万元)
    ③计算应分摊的房地产开发费用。
    A、计算应分摊的利息。
    a)截止1996年11月应分摊的利息:
    33.6×12÷48=8.4(万元)
    b)1996年11月至1997年8月间应分摊的利息:
    (98-33.6)×12+(48-20)=27.6(万元)
    c)总计应分摊的利息:
    8.4+27.6=36(万元)
    B、计算可扣除的其他开发费用。
    (37+125)×5%=8.1(万元)
    C、计算可扣除的房地产开发费用。
    36+8.1=44.1(万元)
    ④计算可扣除的税金。
    A、营业税:360×5%=18(万元)

上一篇: 土地增值税预征核定的问题
下一篇: 浙江省国家税务局所得税处2008年度汇算清缴问题解答

Copyright © 2012-2020(www.zeroapple.com) 版权所有 Powered by 万站群

本站部份内容来源自网络,文字、素材、图片版权属于原作者,本站转载素材仅供大家欣赏和分享,切勿做为商业目的使用。

如果侵害了您的合法权益,请您及时与我们,我们会在第一时间删除相关内容!