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房地产收到定金、订金、诚意金、意向金是否按预收款按照3%的预征率预缴增值税?
发布时间:2020-12-18

房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时,是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税?以及预收款的时间确定问题?各地税务机关执行政策不一致,征纳双方对此也存在较大的争议,有必要统一明确执行。

 

笔者认为:

 

第一,订金、诚意金、意向金不具备定金的担保性质也不具有法律约束力,只是购销双方的一种购销意向行为,定金虽然属于一种法律上的担保方式,但同样也只是购销双方的一种购销意向行为,是对购销意向的担保。都没有发生销售行为,因此不属于销售款。   

 

第二,营改增36号文件附件2房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,此款明确规定,预收款是指销售时发生的预收款,因此,也不属于预收款。

 

第三,相关部门对房地产销售或预售,是规定要有销售许可证或预售许可证才可销售的。

 

综合以上考虑,笔者倾向于,房地产企业所收取的订金、诚意金、意向金,以及在没有销售时所收定金,不宜按预收款征税,因为实际销售或预售都还没有发生,只是根据《担保法》,交了定金后,销售方必须要销售或预售,购买方必须要购买,否则,要承担相应责任。因此,所收定金也应是在取得销售许可证或预售许可证时,才转为预收款征税。

 

预收款的时间确定也应是在取得销售许可证或预售许可证后收取的。其发生应税行为的时间为销售合同约定的交房时间。若实际交房时间早于销售合同约定交房时间的,以实际交房时间为准;若实际交房时间晚于销售合同约定交房时间的,以销售合同约定的交房时间为准。

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