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单位向职工福利售房的税务处理及案例分析
发布时间:2021-01-02

当前,有不少单位低价向其职工个人售房,职工个人从中获得的差价收益要不要缴纳个人所得税,单位要不要缴纳营业税、土地增值税和企业所得税?如果不要缴纳,政策依据是什么?如果要缴纳个人所得税、营业税、土地增值税和企业所得税,应如何计算?针对这些问题应如何进行处理,是许多企业财务人员以及获得差价收益的职工很关心的问题。以下是单位向职工个人低价售房的税务处理。

一、政策法律依据
(一)个人所得税依据
财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》(财税[2007]13号)规定:
一>、根据住房制度改革政策的有关规定,国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间,按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房,职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益,免征个人所得税。
二>、除上述第一条规定情形外,根据《个人所得税法》及其实施条例的有关规定,单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,属于个人所得税应税所得,应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分,是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格差额。
三>、对职工取得的上述应税所得,比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发[2005]9号)规定的全年一次性奖金的征税办法,计算征收个人所得税,即先将全部所得数额除以12,按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数,再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数,按照税法规定计算征税。

(二)营业税政策依据
《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第一条规定,在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第52号令)第三条规定,条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为)。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务,不包括在内。

《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定:纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。第二十条规定:纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按下列顺序确定其营业额:
1、按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;
2、按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;
3、按下列公式核定:
营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)

(三)企业所得税政策依据
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号)第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:?
1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;?
2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;?
3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

(四)土地增值税政策依据
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)对于“非直接销售和自用房地产的收入确定”规定如下:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;?
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。?

二、税务处理技巧
(一)个人所得税的税务处理
基于财税[2007]13号规定,单位低价向职工售房有关个人所得税问题总结如下:
第一,如果单位向职工个人出售的是例为当地县级人民政府规定的公有住房的,职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益,免征个人所得税。

第二,如果单位向职工个人出售的不是公有住房,则单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,属于个人所得税应税所得,应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

第三,对职工取得的单位低价卖给职工个人住房的差价部分所得,比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发[2005]9号)规定的全年一次性奖金的征税办法,计算征收个人所得税,即先将全部所得数额除以12,按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数,再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数,按照税法规定计算征税。

(二)营业税、企业所得税和土地增值税的税务处理
根据前述有关营业税、企业所得税和土地增值税政策的有关规定,单位向内部职工低价销售房屋或福利售房,应该视同销售房屋,理应由主管税务机关会根据以上营业税、企业所得税、土地增值税的政策规定核定或调整企业计税收入,征收营业税、企业所得税和土地增值税。

三、案例分析
[案例1]
2009年5月,某单位建造了一幢住宅楼,建造成本每平方米3000元,对本单位职工销售价为2500元,对外销售价为3500元。某职工个人购买一套楼房100平方米取得的差价收益是否缴纳个人所得税?

[分析]
该单位所建造的住宅楼既有对内销售价格又有对外销售价格,显然不是公有住房,而是商品房,依据财税[2007]13号第二条规定,职工购买本单位的楼房所取得的低于3000元建造成本的差价收益,不享受免征个人所得税优惠,属于征收个人所得税应税所得,应按照 “工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税,并比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发[2005]9号)规定的全年一次性奖金的征税办法计算缴纳个人所得税。计算步骤如下:
(1)某职工获得的差价收益为:100×(3000-2500)=50000(元);

(2)某职工获得的50000元差价收益按照国税发?2005?9号的规定进行计算个人所得税。即首先计算出50000元除以12(50000÷12=4167),再按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率为15%和速算扣除数为125。最后根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数,按照税法规定计算征税。即50000×15%-125=7375元。

[案例2]
2009年A房地产公司房产滞销,为缓解资金紧张局面,决定面向公司内部员工优惠销售商品房一批,对于有5年以上工龄的公司员工以正常销售价格的60%为内部优惠价格,对于5年以下工龄的公司员工以正常销售价格的80%为内部优惠价格,假定该公司正常的销售价格为4500元/平方米,平均建造成本为3000元/平方米。请分析相关的涉税处理。

[分析]
1、个人所得税分析
根据以上政策,该企业只要内部促销优惠价格不低于建造成本出售商品房给职工,就不用缴纳个人所得税,比如对于5年以下工龄的公司员工以正常销售价格的80%为内部优惠价格是4500元×80%=3600元/平方米,高于建造成本为3000元/平方米就不用计算缴纳个人所得税。

另外,对于有5年以上工龄的公司员工以正常销售价格的60%为内部优惠价格,即销售价格为4500元×60%=2700元/平方米,低于建造成本3000元/平方米,需要按照“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。

以每套商品房100平方米计算,销售价款27万元,成本30万元,职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额为3万元,即计税基数为3万元,比照一次性奖金的个人所得税征税办法计算,个人所得税为4375元,5年以上工龄职工购房款以及个人所得税共计支出274375元,仅达到该公司正常商品房销售价格的60.97%,尽管略低于成本价格,但是对于加强公司员工的凝聚力无疑可以起到十分有效的激励作用。

2、营业税、企业所得税和土地增值税的分析
由于内部销售价格偏低,主管税务机关会根据相关营业税、企业所得税、土地增值税的政策规定核定或调整企业计税收入,分别计征营业税、企业所得税、土地增值税。

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