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房地产成本论“营改增”,精辟到家!
发布时间:2021-02-01

存货在房地产企业资产中占比很高,“营改增”之后,如果企业的初期存货和固定资产不能抵扣,将导致房地产企业在实际销售存货时所产生的销项税额,没有与之相对应的进项税额进行抵扣,企业税负必然增加。

影响税负增减的重要因素是存量资产和土地成本能否计算进项税额纳入税款抵扣链条。北京大学财经税法研究中心主任刘剑文在接受《证券日报》记者采访时表示,房地产建筑业“营改增”之后,企业的税负轻重主要取决于进项抵扣环节。

一、需要明确的土增税/增值税概念与“营改增”行业阻力

土地增值税,是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

增值税从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

有群友认为,增值税和土增税并不冲突,土增税涉及销售或转让业务,营业税涉及所有收入。

营改增”涉及行业的阻力,建筑业来自于:占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票;砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票;总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗。

房地产业来自于:土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票;选择集中回笼资金维持高周转,还是选择进销税金匹配牺牲资金成本。

二、“营改增”带给地产成本管理的6大挑战
“营改增”对地产成本管理的影响,可直接或间接体现在房地产业与建筑业,这与地产成本管理有着千丝万缕联系的两大行业,因“营改增”做的相应改变,对地产成本管理都是很大的挑战。

1.占比较大的费项不予抵扣,致成本增加
按税务总局的意思,土地出让金、市政配套费与拆迁补偿费不予许抵扣,这三大费项在房地产开发过程中的成本占比很大,如果这部分不准抵扣,根据11%的税率,确实成本不低,一方面会增加建造成本,另一方面,地价款政府不开增值税发票,土地没有进项票抵扣不了,转嫁给开发商,这税负将非常高。

2.实施“营改增”带来税款抵扣难题
房地产建筑业“营改增”之后,企业的税负轻重主要取决于进项抵扣环节

著名税务筹划专家朱鹏祖认为,建筑业、房地产业迟迟未纳入增值税征税范围,主要问题在于抵扣项目。建筑业的抵扣项目分散,税收管理成本高,导致税收管理成本较大。而房地产业主要问题在于其抵扣项目的确定性及项目周期长,更重要的是房地产业与金融业类似,都是资本密集型行业,利息成本能否抵扣成为税款抵扣的难题之一。

3.影响房企内部融资
企业向自己内部融资的成本不好计算,内部融资要去代为开具发票,相当自己向自己借钱还要向国家交税。所以内部融资不划算,但是不开票,融资费用不能入成本。除非你是暂时的借用资金来流转,但是本身这也是税局不认同的。

而且,代为开具发票要增加一笔很多的税,这种代为开具发票的情况也值得注意。有群友提到,有些企业有基金公司,可以处理这块,但实际上,基金公司也要交税。

4.“营改增”政策过渡期间的问题
有群友提出,已经完工的工程但是还没结算完,等结算完了让施工单位怎么开发票?而政策前买入政策后卖出,如果一刀切企业肯定会吃大亏。施工单位的税会相应大增,而这些成本很大程度上会转嫁给房企。

5.建筑业进项抵扣、纳税地点、纳税时间等问题
首先是进项抵扣不足问题。而且,进项税的发票,如果不只一种商品,还要有列出明细清单。运输费的专票要求是运输企业开的才能抵扣,施工企业开的不管用。

其次,纳税地点确定问题。现行营业税政策规定,纳税人提供建筑劳务,应当向劳务发生地税务机关纳税。以建筑劳务发生地为纳税地点,符合建筑作业流动性大、施工复杂的特点,也便于税收征管。

营改增”后,在机构所在地纳税还是在劳务发生地纳税,是个需要明确的问题。如果选择在劳务发生地纳税,将对施工企业的财务核算能力提出很高要求;如果选择在机构所在地纳税,又会产生企业所在地税务机关因无法确切掌握异地工程的施工进度、财务状况等实际问题,难以监管到位。

建筑业税收占地方政府税收的比重非常高,有的地方建筑业和房地产业税收占地方税收的比例高达80%,税收归属问题关系到地方政府利益,备受关注,地方政府部门会有争议。项目所在地一定会采用各种方法要求你在当地税务所缴税,这样总承包单位的返税就会少,同样还是增加开发商成本。

再次,进项抵扣项目何时列支也变得很重要。合同确立的条款对营改增有很大影响,一次性付款、分期付款的不同,及取得增值税进项票的时间点不同也会对企业的税负有影响。

此外,涉及到有些总承包连带资金管理的,营改增也会增加地产企业成本,包括总包企业成本。

6.不含税的成本编制难度大
不含税的成本编制难度较大,一是进项税税率的多样性,二是在前期目标成本测算阶段,对后续合作对象纳税人资格的不确定性。

原来工程造价计价方式仅一个建安税率,改后人工、辅材、主材执行的税率不一致,包括对应的计价定额、规范、软件都得全部升级。

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